Przeniesienie prawa własności,umowa przedwstępna i końcowa

Jesienny cykl artykułów na naszym forum poświęciliśmy zagadnieniu zakupu mieszkania. Podpowiadałam Państwu na czym skupić uwagę poszukując, wybierając i negocjując cenę za wymarzone lokum. Wyjaśniłam też główne różnice pomiędzy własnością, spółdzielczym i lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego oraz gdzie znaleźć dane do weryfikacji sytuacji prawnej nabywanej nieruchomości. Kiedy już wybrane jest mieszkanie, sprawdzone pod wieloma względami i jest decyzja o zakupie, wtedy strony transakcji lub nasz pośrednik nieruchomości wypowiada znamienne: "umawiamy notariusza". Wydawałoby się, że w tym momencie wystarczy przygotować pieniądze na zakup oraz przyjść na wyznaczony termin - to jednak należy przygotować się na większy własny nakład aktywności.

Przeniesienia prawa własności (kolokwialnie mówimy "kupienie mieszkania") dokonuje się przez zawarcie umowy ze sprzedającym w formie aktu notarialnego, więc w formie pisemnej, w kancelarii notarialnej, przed notariuszem. Należy uprzednio zdecydować czy dokonamy tego jedno czy dwuetapowo. Jednym aktem przenosi się prawo własności w przypadku, gdy sytuacja prawna mieszkania jest klarowna, strony aktu nie potrzebują dodatkowego czasu na formalności bez-, lub pośrednio związane z transakcją; ewentualny kredyt zakupującego jest zabezpieczony na innej nieruchomości niż ta która jest przedmiotem aktu, albo gdy ma nastąpić płatność gotówką lub jednym przelewem (są przygotowane środki na zakup).

Częściej jednak stosuje się 2 kroki: umowa przedwstępna plus umowa ostateczna (nazywana też końcową, przyrzeczoną, właściwą). Pierwsza z nich jest formą rezerwacji upatrzonej nieruchomości. Może być zawarta przed notariuszem, ale nie musi. Powinna zawierać: określenie stron transakcji, przedmiot (inf. o mieszkaniu), określenie terminu umowy końcowej, cenę sprzedaży, kwotę zadatku i zasady jego zapłaty lub zwrotu, inne uzgodnienia zależą od specyfiki transakcji. Tworząc umowę można podeprzeć się propozycjami z Internetu lub pomocą pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Kiedy nie jest zawarta w kancelarii słabiej zabezpieczy kupującego przed nieoczekiwanymi zmianami decyzji sprzedającego. Sprzedawca może więc podpisać umowę a następnie za dwa tygodnie wycofać się z niej, bo ktoś zdecydował się zapłacić więcej. Wtedy kupujący może jedynie żądać zwrotu wpłaconych pieniędzy (nie mając żadnego prawa do mieszkania). Tą formę umowy przedwstępnej polecam wyłącznie przy dużej dawce zaufania wzajemnego stron i jasności prawnej dotyczącej nieruchomości.

Umowa sporządzona u notariusza gwarantuje sprzedającemu, że kupujący nie wycofa się nagle z chęci kupna narażając sprzedającego na niepotrzebną stratę czasu. Na takiej podstawie można żądać w sądzie przeniesienia na siebie prawa własności lokalu bez zgody sprzedawcy (umożliwia to art. 64 KC). Kupujący ma więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i były prywatny właściciel (sprzedający) musi wydać to mieszkanie - właśnie na podstawie umowy przedwstępnej.

Umowę taką wymagają często banki, gdy zabezpieczają się na kredytowanej nieruchomości. Kupujący ma wtedy czas na dopełnienie formalności kredytowych. Niekiedy o umowę przedwstępną ubiega się sprzedający, który nie chce stracić nabywcy a potrzebuje czasu (i części środków) np. na zakup nowego mieszkania czy dokończenie budowy. Przyjęło się iż podczas umowy przedwstępnej kupujący płaci zadatek w kwocie ok.10% ustalonej ceny nieruchomości (oczywiście o ile strony nie postanowią inaczej). Istotne, by użyć słowa "zadatek", a nie zaliczka, bowiem wg KC zadatek wpłacany na poczet ceny - w przypadku nie dojścia w umówionym terminie do umowy ostatecznej z winy kupującego - przepada mu; a jeśli z winy sprzedającego, musi on oddać kupującemu kwotę zadatku w podwójnej wysokości. Nie trzeba obawiać się kosztów notarialnych przeniesienia prawa własności w formie umowy przedwstępnej i ostatecznej, ponieważ są zniżki dla osób zawierających obie umowy u tego samego notariusza (połowa taksy pobierana jest przy przedwstępnej a połowa przy ostatecznej umowie; podobnym ratom ulega wynagrodzenie za pracę pośrednika w obrocie nieruchomościami).
Umowa końcowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego - w przeciwnym razie byłaby nieważna. Jeśli kupujący korzysta z kredytu lub płaci przelewem - zapisuje się w akcie do kiedy nastąpi wpłata. Sprzedający może wtedy zobowiązać kupującego do poddania się egzekucji wprost z aktu notarialnego wg art.777KC (w przypadku nie otrzymania zapłaty za nieruchomość - zbywający może udać się bezpośrednio do komornika z żądaniem egzekucji należności). Życzę udanych transakcji.
Katarzyna Paplińska/AD REM NIERUCHOMOŚCI