Najem klasyczny z perspektywy Właściciela

W poprzednim odcinku pisaliśmy o najmie - od strony poszukującego, a dzisiaj rozpatrzymy to samo zagadnienie od strony wynajmującego, tj. właściciela nieruchomości. Przed wynajmem mieszkania obcym osobom warto zapoznać się z kilkoma wskazówkami. Wtedy oddanie lokalu nie będzie budziło obaw.
1. Poznaj swojego najemcę. Czasami wystarczy krótka rozmowa, gdzie ktoś pracuje, na jakim roku, kierunku studiuje, jakie ma hobby.
2. Przygotuj mieszkanie. Zawierając umowę najmu właściciel zobowiązuje się przekazać lokal, a najemca zobowiązuje się za niego zapłacić; zadbaj więc, był płacący mieli poczucie bezpieczeństwa i komfortu. Można pomalować ściany, przejrzeć instalacje, wymienić meble (na mniej zużyte lub nowe)- te czynności mają również swoje znaczenie, jeśli korzystasz z usług biura nieruchomości, wtedy należy przygotować mieszkanie przed jego opisaniem i sfotografowaniem. Najlepiej zabierz rzeczy, których nie chcesz, aby najmujący używali.

3. Zawrzyj pisemną formę umowy. Przygotuj dowód osobisty i dokument potwierdzający własność (np. akt notarialny, odpis KW). Zawarcie umowy gwarantuje stronom niepodważalny dowód jej zawarcia, natychmiastowy wgląd do jej warunków, co pozwala uniknąć sporów. Swoje obawy zniwelujesz, jeśli w umowie zawrzesz odpowiednie zapisy, tj. oprócz określenia stron umowy, kwoty czynszu z podaniem terminu i sposobu płatności oraz opłaty za media - możesz ustalić dodatkowe prawa i obowiązki: np. zakaz podnajmu osobom trzecim, wysokość kaucji (pamiętaj nie możesz żądać więcej niż 12 krotność czynszu, kaucja jest zwrotna do 1 miesiąca od opróżnienia lokalu); możesz określić kto wykonuje drobne naprawy, do kogo ma się zwracać najemca w razie wątpliwości, określ wizje swojego mieszkania sprawdzające jego stan, np. raz w miesiącu, po telefonicznym uprzedzeniu - nie możesz bowiem wejść do niego pod nieobecność mieszkańców.

4. Możesz wypowiedzieć umowę - pisemnie, nie póżniej niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego tylko w wymienionych w ustawie o ochronie praw lokatorów przypadkach, podając jednocześnie przyczynę wypowiedzenia. Takie przypadki dotyczą używania lokalu w sposób sprzeczny z umową, zwlekania z zapłatą czynszu za co najmniej 3 pełne okresy płatności (po uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia dajesz jeszcze dodatkowy termin na zapłatę należności- co oznacza niestety, że jesteś co najmniej 4 miesiące bez uregulowanych należności a w perspektywie masz prawne sposoby na ich ściągnięcie).

5. Twój najemca też może wypowiedzieć umowę, jeśli szczególnie tego nie określiliście tego w umowie, to obowiązują go terminy KC uzależnione od częstotliwości zapłaty czynszu, np. gdy jest płatny co miesiąc- wypowiedzenie następuje z miesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego.

6. Umowy nie rejestrujesz w US, nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych. Korzystając z usług Pośrednika w obrocie nieruchomościami możesz poprosić o pomoc w sformułowaniu umowy między Tobą a najemcą, lub nawet o jego obecność przy jej zawieraniu.

7. Możesz podwyższać czynsz lub inne opłaty za używanie mieszkania, ale kieruj się tym co ustalicie w umowie oraz ustawą o ochronie lokatorów i KC; tj. np. na koniec miesiąca kalendarzowego z 3 miesięcznym wyprzedzeniem.

8. Drobne naprawy prawdopodobnie obciążą najemcę, ale poważniejsze remonty są Twoim obowiązkiem, zwłaszcza dotyczące tych instalacji i urządzeń, które są związane z budynkiem (woda, gaz, ciepło, elektrycznośc, windy). Twoim obowiązkiem jest też utrzymanie budynku i jego otoczenia w dobrym stanie.

Jeśli masz mieszkanie, dobrze byłoby je wynająć, ale masz wątpliwości czy najemca go nie zniszczy, nie zadłuży lub nie zechce się wyprowadzić - skorzystaj z powyższych wskazówek, zawrzyjcie dobrze sformułowaną umowę lub zainteresuj się najmem okazjonalnym, który lepiej niż "klasyczny najem" zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości.