Formy własności dotyczące mieszkań

Poprzednim artykułem rozpoczęliśmy analizę zagadnienia zakupu mieszkania. Podpowiadałam Państwu na czym skupić uwagę poszukując i wybierając wymarzone lokum. Wspomniałam m.in., iż ważna jest forma własności mieszkania. Wyróżniamy 3 podstawowe formy:
1. Własność. Prawo własności przywrócono na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000r. (w poprzednim ustroju właściwie nie występowało). Zwana też własnością hipoteczną lub odrębną własnością z udziałem w gruncie. Mieszkanie jest pełną własnością jego prawowitego właściciela (-li). Jest lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość. Z mieszkaniem związany jest udział w częściach wspólnych budynku (klatki schodowej, mury, strych, piwnica) oraz w części wspólnej pod budynkiem. Właściciele pokrywają w proporcjonalnej części koszty utrzymania budynku, są lepiej chronieni w przypadku złej kondycji finansowej spółdzielni. Mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Tego typu mieszkania znajdziemy m.in. w ofercie wspólnot mieszkaniowych.

2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Wbrew nazwie - zakupując mieszkanie "spółdzielcze własnościowe" nie jesteśmy właścicielami mieszkania które kupiliśmy, lecz nabyliśmy prawo do tego lokalu (ograniczone prawo rzeczowe). Spółdzielnia mieszkaniowa zarządza i zatrzymuje prawo do własności gruntu. Niemniej właściciel takiego mieszkania może nim dysponować tj.: sprzedać, wynająć, zapisać w testamencie, nabyć na kredyt hipoteczny (niektóre banki wymagają, aby grunt pod budynkiem miał uregulowany stan prawny; po nabyciu należy założyć- o ile nie było- KW, w której będzie wpisane zabezpieczenie dla banku tj. hipoteka). KW można założyć niezależnie od uregulowanego stanu prawnego gruntu pod budynkiem. Mieszkania z KW pozostają spółdzielczymi. Aby korzystać z tego prawa nie trzeba być członkiem spółdzielni. Przy zakupie mieszkania spółdzielczego warto upewnić się jak funkcjonuje dana spółdzielnia - czy ma zdrową sytuację finansową, jak dba o budynki, przeprowadza remonty, itd.

3. Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Właścicielem i zarządzającym mieszkaniem jest spółdzielnia mieszkaniowa. Osoby zamieszkujące w tego typu mieszkaniach, jedynie je użytkują, nie posiadają tytułu własności i możliwości dysponowania jak w 2 powyższych formach własności . Prawo to przypomina zwykły najem. W zasadzie nie uczestniczy w rynku wtórnym nieruchomości.

W praktyce własność i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu są traktowane jako równie bezpieczne; różnica ta nie ma w zasadzie wpływu na cenę mieszkania czy koszty jego zakupu (wydaje się, że im słabsze prawo tym tańsza powinna być nieruchomość, cóż miejmy nadzieję, iż z czasem rynek urealni te ceny).
Katarzyna Paplińska